Bauantrag

Ob ein Bauantrag nötig ist, hängt von deiner individuellen Situation ab. Das klärst du am besten persönlich mit dem Bauamt deines gewünschten Wohnorts. Die können dir dann auch genau sagen, welche Angaben, Formulare und Nachweise sie von dir brauchen. Das hängt nämlich stark davon ab, wo du dein Häuschen aufstellen willst. Daher können wir an dieser Stelle auch nur einen Überblick geben und von unseren eigenen Erfahrungen berichten. Folgende Seite gibt nach unserer Meinung eine sehr gute Zusammenfassung zum Thema Baurecht:

Rechtliches zu alternativen Wohnideen

Vom Bauantrag zur Baugenehmigung

Die Bearbeitungszeit eines Bauantrags bis zur Baugenehmigung kann mehrere Monate in Anspruch nehmen. Normalerweise darf ein Bau nicht beginnen, bevor die Baugenehmigung erteilt ist. Wenn du allerdings dein Haus irgendwo in einer Halle aufbaust, ist das nicht illegal. Zudem darfst du einen Anhänger mit Ladung auch mindestens drei Monate auf deinem Grundstück parken. Wenn deine Baupläne dann aber bemängelt werden und du umplanen musst, dann kann dir das Probleme bereiten, wenn du schon gebaut hast. Denn nach Fertigstellung des Baus kann es zu einer Bauabnahme kommen. Wenn der Prüfer dann Mängel feststellt, musst du diese beseitigen – oder eine Busse zahlen, wenn nicht eine Gefahr von den Mängeln ausgeht und eine Beseitigung zu aufwendig ist. Generell bist du als Bauherr verantwortlich für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften.

Landesbauordnungen und Bebauungsplan

In Deutschland gibt es zum einen bundesweit gültige Gesetze und Verordnungen wie zum Beispiel die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV). Zum anderen hat jedes Bundesland seine eigenen Regelungen, die in den Landesbauordnungen festgehalten sind. Schließlich hat dann noch jeder Landkreis seine eigenen Vorschriften und jede Gemeinde seinen Bebauungsplan, worin die Bauplätze ausgewiesen sind und wo evtl. auch Haustypen, Fassadenfarben und Dachformen vorgeschrieben sind. Und dann hat noch jeder Verantwortliche, der über den Bauantrag deines Tiny Houses entscheidet, seine eigenen Interpretationen und Vorlieben. Das macht es unmöglich hier ein allgemeingültiges Vorgehen zu beschreiben. Im Folgenden haben wir dir aber einige allgemeingültige Regeln zusammengefasst, um dir einen Überblick zu geben. Die Auflistung ist sicherlich nicht abschließend und es sei an dieser Stelle noch einmal erwähnt, dass wir dir keine rechtliche Beratung geben. Es handelt sich lediglich um einen ersten Überblick, von dem aus du selbstständig weitergehen kannst. Auch übernehmen wir keine Verantwortung falls etwas falsch und/oder überholt ist.

Standsicherheit

Als Standsicherheit kann man auch die Statik bezeichnen. Hier muss also nachgewiesen werden, ob dein Haus nicht zusammenbricht und du dich darin gefahrlos aufhalten kannst. Generell gilt, dass der Nachweis der Standsicherheit umso aufwendiger ist, je mehr Personen sich darin aufhalten werden. Ein Tiny House für eine Bewohnung von 1-2 Personen muss sehr viel weniger Nachweise erbringen als z.B. ein Schulgebäude. Was genau du dafür brauchst, erfährst du auch beim Bauamt. Das Tiny House muss auf jeden Fall auf die ortsüblichen Wind- und Schneelasten ausgelegt sein. Den Nachweis der Standsicherheit kann dein Architekt oder Bauingenieur, aber u.U. auch ein Zimmerermeister erbringen. Falls du mobil sein willts, oder noch nicht genau weisst, wo du überall stehen willst, dann geh vielleicht wie folgt vor: Überleg dir, wo du dir das Leben mit dem Tiny House überall vorstellen kannst. Nimm dann von den ganzen Orten die Maximallasten (z.B. Wind an der Nordsee, Schneelast in den Alpen usw.) und lass den Statiker das Tiny House auf diese Daten auslegen. Eine gute Übersicht über Wind- und Schneelastzonen in den EU-Ländern findest du hier, für die Schweiz hier. Wie genau die Statik berechnet wird, führt an dieser Stelle leider zu weit.

Wärmedämmung

In Deutschland gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV), deren Ziel es ist, den Jahres-Primärenergiebedarf zu verringern. Das bedeutet, dass man bei Neubauten einen bestimmten Energiebedarf nicht überschreiten darf. Hierbei gilt die an der Gebäudegrenze übergebene Endenergie, d.h. Strom und Gas, die am entsprechenden Zähler gemessen werden, oder das Öl für die Tanks. Es ist also möglich eine schlechte Dämmung mit effizienter Heiztechnik teilweise auszugleichen, auch eine eventuelle Wärmegewinnung über Solarthermie kann berücksichtigt werden.

Die EnEV bietet gewisse Vereinfachungen und Entschärfungen für kleine Gebäude, also auch für Tiny Houses. Wie die meisten Verordnungen und Gesetze sind viele Sachen exakt geregelt, andere bieten Raum für Interpretation. Auf dieser Internetseite ist zu lesen, dass die EnEV überhaupt nicht für kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von kleiner 50m² gilt.

Ein Exkurs in die EnEV

Falls die obige Information nicht korrekt ist und die lokalen Behörden dir auch sonst nicht einfach so eine Ausnahmegenehmigung erteilen, dann hilft dir vielleicht folgende Argumentation. Hier haben wir die für „kleine Gebäude“ relevanten Teile herausgeschrieben und interpretiert (wobei wir natürlich keine Juristen sind und unsere Interpretation damit keine Rechtsberatung darstellt):

§2 Begriffsbestimmungen

(Satz 3) (Im Sinne dieser Verordnung) sind kleine Gebäude Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche

Nach unserer Definition sind Tiny Houses immer Gebäude mit einer Nutzfläche von unter 50m2, der Verein Kleinwohnformen definiert Kleinwohnformen, wozu auch Tiny Houses zählen, als Gebäude mit einer Grundfläche von bis zu 40m2.

Abschnitt 2

Zu errichtende Gebäude

§ 3 Anforderungen an Wohngebäude

(…)

§ 4 Anforderungen an Nichtwohngebäude

(…)

§ 5 Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien

(…)

§ 6 Dichtheit, Mindestluftwechsel

(…)

§ 7 Mindestwärmeschutz, Wärmebrücken

(…)

§ 8 Anforderungen an kleine Gebäude und Gebäude aus Raumzellen

Werden bei zu errichtenden kleinen Gebäuden die in Anlage 3 genannten Werte der Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile eingehalten, gelten die übrigen Anforderungen dieses Abschnitts als erfüllt. (…)

Daraus folgt, dass §§3-7 nicht berücksichtigt werden müssen für Tiny Houses, sofern man die Anforderungen aus Anlage 3 einhält. Das macht das Ganze schon mal wesentlich einfacher.

Abschnitt 5

Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz

§ 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

(…)

(5) Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. (…)

§ 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

§ 17 Grundsätze des Energieausweises

§ 18 Ausstellung auf der Grundlage des Energiebedarfs

§ 19 Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs

§ 20 Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz

§ 21 Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude

Das bedeutet auch hier wieder eine deutliche Verringerung des Aufwands, da man für Tiny Houses offenbar keine Energieausweise benötigt.

Anlage 3 (zu den §§ 8 und 9)

Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen und bei Errichtung kleiner Gebäude; Randbedingungen und Maßgaben für die Bewertung bestehender Wohngebäude

1 Außenwände

(Satz 1) Soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen Außenwände ersetzt oder erstmals eingebaut werden, sind die Anforderungen nach Tabelle 1 Zeile 1 einzuhalten.

In Tabelle 1 Zeile 1 wird ein Höchstwert für den Wärmedurchgangskoeffizienten von

0,24 W/(m2·K) gefordert. Das ist mit natürlichen Dämmstoffen und einer Länge von z.B. 7,20m auf einem PKW-Anhänger bis 3,5t nicht möglich. Aber:

(Satz 4) Werden Maßnahmen nach Satz 1 oder 2 ausgeführt und ist die Dämmschichtdicke im Rahmen dieser Maßnahmen aus technischen Gründen begrenzt, so gelten die Anforderungen als erfüllt, wenn die nach anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke (bei einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit λ = 0,035 W/(m·K)) eingebaut wird.

Wenn man also Aussenwände seines Tiny Houses errichtet (das wäre Satz 1) und dabei aus technischen Gründen die 0,24 W/(m2·K) nicht einhalten kann, dann gilt eine Entschärfung. Dann muss man die höchstmögliche Dämmschichtdicke einbauen und Dämmstoffe mit einer Wärmeleitfähigkeit von maximal 0,035 W/(m·K) verwenden (das wäre dann z.B. Mineralwolle und Hartschaum XPS, siehe Materialkunde).

Die Frage ist hierbei, was als technischer Grund gilt. Ist ein Maximalgewicht von 3,5t ein technischer Grund? Die Begrenzung des Gewichts von PKW-Anhängern ist zunächst ein rechtlicher Grund, der aber wiederum technische Hintergründe hat. PKW sind nun mal nicht auf höhere Anhängelasten ausgelegt und die verbaute Technik ermöglicht es nicht, die geforderte Sicherheit zu erreichen. Ein weiterer technischer Punkt ist, dass PKW-Anhänger tatsächlich nur auf ein Gesamtgewicht von 3,5t ausgelegt. Würde man den PKW-Anhänger mit 5-6t belasten, hielte der den Belastungen nicht stand.

Ein wohlwollender Prüfer kann hier also durchaus technische Gründe erkennen und die Entschärfung zulassen. Ein nicht wohlwollender Prüfer könnte darauf verweisen, dass man ja ein anderes Fundament wählen könne. Es bleibt also menschlich. Wir haben für uns gesagt, dass wir eh nur dort leben wollen, wo die Entscheidungsträger den Tiny Houses und uns positiv gegenüberstehen. Eine abwehrende Haltung kann früher oder später immer zu irgendwelchen Problemen führen, wenn man nicht standardmässig baut. Eine wohlwollende Haltung kann immer zu Lösungen führen.

(Satz 5) Werden Maßnahmen nach Satz 1 oder 2 ausgeführt und wird hierbei Satz 4 angewendet, ist ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von λ = 0,045 W/(m·K) einzuhalten, soweit Dämm-Materialien in Hohlräume eingeblasen oder Dämm-Materialien aus nachwachsenden Rohstoffen verwendet werden.

Und noch eine letzte relevante Entschärfung: Bei Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen ist nochmals eine höhere Wärmeleitfähigkeit zulässig. Hier fliesst mit ein, dass nachwachsende Dämmstoffe während des Wachstums immer auch CO2 binden. Eine Dämmung mit Jute, Hanf oder Holzfaserdämmplatten wäre also unter Einhaltung der EnEV (mit obiger Begründung) auch auf einem PKW-Anhänger möglich!

Schalldämmung

Die genauen einzuhaltenden Werte der Schalldämmung erfragst du am besten auch bei „deinem“ Bauamt oder Architekt oder Bauingenieur. Wichtig für dich an dieser Stelle ist zu wissen, dass die Schalldämmung auch zu beachten ist. Und je näher dein Haus dem nächsten ist, desto höher die Anforderungen an den Schallschutz. Dieser wird in der Regel dadurch erreicht, dass zum einen der Luftschall durch Masse, also Gebäudeteile mit hohem Gewicht, und dass zum anderen der Körperschall durch Entkopplung an der Ausbreitung gehindert wird. Grob gesagt, ist Luftschall zum Beispiel das, was beim Sprechen entsteht. Körperschall entsteht z.B. wenn die Waschmaschine läuft und die Schwingungen an das Haus übertragen werden. Daher ist schon gleich ersichtlich, dass der Körperschall bei freistehenden Tiny Houses ein kleines Problem darstellen, da diese ja entkoppelt sind. Über die Erde sind sie zwar verbunden, aber im normalen Leben entstehen keine allzu großen Schwingungen, die über die Erde ans nächste Haus übertragen Störungen hervorrufen würden. Allerdings kann es durchaus sein, dass dein Tiny House – und damit du – durch Schwingungen von außen (z.B. einem vorbeifahrenden Zug oder Traktor) Körperschall abbekommt. Wenn du das Tiny House aber nur für dich baust, dann kannst du dafür ja auch die Verantwortung übernehmen. Anders sieht es beim Luftschall aus. Insbesondere bei Leichtbau-Tiny-Houses fehlt hier auch meist die Masse, um wirklich effizient zur Schalldämmung beizutragen. Sie sind also hellhöriger und laute Musik oder eine heftige Diskussionen können nach außen dringen. Das ist per se natürlich kein Problem, aber du solltest dir dessen bewusst sein, bevor du ein Tiny House baust und bevor du in eine Tiny-House-Siedlung ziehst. Manche Menschen reagieren besonders stark auf Lärmbelästigung, andere empfinden Umgebungsgeräusche als eher angenehm.

Brandschutz

Ein Tiny House mit (Holz-)Ofen muss, wenn es ein feststehendes Gebäude ist, auch vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden. Dessen Aussagen sind bindend. Wer schon einen festen Standort beim Bau hat, klärt hier frühestmöglich mit dem Schornsteinfeger! Wenn du ihn oder sie früh einbindest, dann kann er dir spezifische Tipps geben und er fühlt sich wertgeschätzt (was dir später bei der Abnahme sicherlich hilft :)). Plane auf jeden Fall eine externe Luftzufuhr ein. Auch wenn sie in deinem speziellen Fall nicht nötig sein sollte, so ist es doch gerade in einem so kleinen Raum sinnvoll, nicht die Raumluft für die Verbrennung zu nutzen. Baue auch eine ordentliche Brandschutzwanddurchführung ein, und nimm hier eine zugelassene und bau dir am besten nicht etwas eigenes aus Ytong-Steinen. Das sehen Schornsteinfeger gar nicht gern! Zudem brauchst du einen doppelwandigen, gedämmten Edelstahlschornstein und einen zertifizierten Ofen. Sorge auch für feuerfestes Material auf dem Boden um den Ofen herum und an der Wand hinterm Ofen. Die genauen Abmessungen des feuerfesten Materials und die Abstände zu brennbarem Material gibt dir der Ofenhersteller und der Schornsteinfeger. Zudem musst du dann gewisse Abstände zu anderen Gebäuden und ggf. einem Wald einhalten. Das erfragst du am besten beim zuständigen Bauamt, exemplarisch findest du die Verordnung für Baden-Württemberg hier.

Mit Brandschutz ist nicht zu scherzen, das dient deiner eigenen Sicherheit und der Sicherheit anderer!

Grundstücksentwässerungsplan

Im Grundstücksentwässerungsplan musst du nachweisen, wie du das Wasser der von dir versiegelten Flächen vom Grundstück ableiten willst. Hier hast du als Besitzer eines Tiny Houses einen großen Vorteil! Denn zum einen ist deine Hausfläche sehr klein, sehr viel Wasser wird also nicht anfallen. Und wenn du dich nicht für ein klassisches Betonfundament sondern für einen Anhänger oder Punktfundamente entscheidest, dann hast du praktisch gar keine versiegelte Fläche. Damit sollte in den meisten Fällen die Grundstücksentwässerung kein Problem darstellen.

Zustimmungserklärung der Nachbarn

In einigen – aber nicht in allen – Fällen kann es notwendig sein, dass die Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen müssen. Das hat den Hintergrund, dass durch deine Bebauung evtl. der Wert des Nachbargrundstücks sinkt. Das ist meistens der Fall, wenn statt einer Grünfläche zukünftig ein 8m hohes Haus stehen soll, dass das Nachbargrundstück beschattet oder eine schöne Sicht nimmt. Gerade eine zukünftige Beschattung kann ggf. eine installierte Solaranlage des Nachbarn unrentabel machen. In solchen Fällen können sich Nachbarn eben in gewissem Maße wehren.

Tiny Houses haben aufgrund ihrer Größe eigentlich nie einen großen Einfluss auf den Wert der Nachbargrundstücke. Wenn allerdings ein Nachbar fürchtet, durch „fahrendes Volk“ oder ähnliche Vorstellungen zukünftig in einer Nachbarschaft mit erhöhter Kriminalität zu wohnen, dann könnte das auch zu Problemen führen. Hier hilft frühzeitiges Einbinden der künftigen Nachbarschaft. Was oder wen man kennt, fürchtet man weniger. Wir haben bei unseren bisherigen beiden Standorten immer zu Beginn alle Nachbarn zu einer Hausführung inkl. Snacks eingeladen. Das hat uns geholfen, Vorbehalte abzubauen und akzeptiert zu werden. Und wir haben gleich viele nette Menschen kennen gelernt :)

Altlasten

Altlasten sind – grob gesagt – Bodenverunreinigungen oder -schädigungen durch vorherige Nutzungen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn früher ein Automechaniker seine Werkstatt dort hatte, oder sich dort eine Chemiefabrik befand. Insbesondere wenn du planst, einen Gemüsegarten anzulegen oder wenn du Kinder hast oder einfach nicht auf sehr belastetem Grund wohnen möchtest, lohnt es sich immer dein zukünftiges Grundstück auf Altlasten zu prüfen. Vielleicht gibt es bereits Untersuchungen. Die kannst du dann über das Altlastenkataster abfragen. Ansonsten kannst du Bodenproben nehmen und labortechnisch untersuchen lassen.

Kosten

Der Bauantrag nimmt bei üblichen Bauvorhaben etwa 0,5% der Gesamtkosten ein. Hier haben wir persönlich keine Erfahrung. Da einige Kosten aber nicht unbedingt von dem Gebäudewert oder der Gebäudefläche abhängen, würden wir damit rechnen, dass der Anteil bei Tiny Houses höher liegt, die absoluten Kosten dagegen natürlich weit geringer ausfallen.

Sonstige

Elektrik, Sanitär: Auch hier gibt es Vorschriften, die eingehalten werden müssen und deren Einhaltung ggf. durch Fachbetriebe nachzuweisen sind! Daher ist es ratsam, eure spezifischen Pläne mit dem Elektriker resp. Klempner eures Vertrauens durchzugehen. Leitungen verlegen und Strippen ziehen ist nicht allzu schwer, in der Planung kann man aber einiges übersehen und sich dann verbauen, und Fehler kann man natürlich auch machen, die teilweise tödlich enden können (siehe TGA). Hier frühzeitig Unterstützung suchen und bei Bedarf auch zahlen!
Ggf. müssen die Hausanschlüsse dann zwingend von diesen Fachleuten installiert werden. Hier geht’s um die Sicherstellung der öffentlichen Netze! Da kann einiges schiefgehen, was dann richtig teuer werden kann.

Es ist möglich

Auch wenn das jetzt alles super kompliziert und vielleicht auch etwas entmutigend wirkt – wie schon ganz oft gesagt, es kommt sehr auf den Ansprechspartner auf deiner Gemeinde an. Wir kennen einige Beispiele, wo auch ein DIY-Selbstbau Tiny House eine Genehmigung bekommen hat. Und in diesem Fall wurden dann auch nicht all die obigen Unterlagen verlangt, und trotzdem wurde das Projekt bewilligt.

Es gibt immer eine Lösung!